Guía completa para propietarios: requisitos legales y fiscales de los apartamentos turísticos en Málaga
Si eres propietario de un apartamento turístico en Málaga o tienes pensado convertir tu vivienda en un alquiler vacacional, es esencial que conozcas los requisitos legales y fiscales de los apartamentos turísticos Málaga. Cumplir con la normativa te protege frente a sanciones, te permite operar con tranquilidad, y mejora la reputación del alojamiento. En esta guía práctica te explicamos todo lo que debes saber: desde la licencia y condiciones físicas hasta los impuestos y obligaciones fiscales.
1. Marco normativo: qué leyes aplican
Ley del Turismo de Andalucía: regula los alojamientos turísticos, incluyendo las viviendas con fines turísticos (VFT) y apartamentos turísticos.
Decreto 31/2024, de 29 de enero: normativa autonómica actualizada para viviendas de uso turístico en Andalucía. Establece requisitos específicos en cuanto a superficie, servicios, equipamiento y registro.
Normativa urbanística municipal en Málaga, incluido el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) 2011, más las ordenanzas municipales vigentes. Algunas zonas tienen restricciones para nuevas viviendas turísticas.
2. Requisitos legales específicos en Málaga
Licencia de ocupación / título habilitante para uso como vivienda con fines turísticos.
Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (o registro correspondiente provincial).
Condiciones físicas del apartamento:
Superficie mínima por plaza (al menos 14 m² por plaza construida) y superficie mínima en total según normativa.
Ventilación directa al exterior o patios, con oscurecimiento en ventanas.
Mobiliario, ropa de cama y baño, elementos esenciales para uso inmediato.
Servicios obligatorios: mantener hojas de quejas / reclamaciones; facilitar información turística; teléfono de contacto rápido para incidencias; limpieza de entrada y salida.
Normas de convivencia y urbanísticas: el apartamento debe tener accesos y suministros independientes cuando se exige por ordenanzas municipales; en algunos barrios nuevos apartamentos turísticos están prohibidos. Ej: Málaga ya tiene una moratoria de licencias para nuevas viviendas turísticas.
3. Obligaciones fiscales
Tributación del alquiler de apartamentos turísticos: se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda. Si ofreces servicios propios de la industria hotelera, puede tributar como actividad económica.
Obligación de declarar rendimientos: declarar ingresos en el IRPF u otro impuesto correspondiente.
Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE): si la actividad se clasifica como turística/no hotelera y ofreces servicios complementarios.
Declaraciones informativas: intermediarios que gestionan reservas están obligados al modelo informativo correspondiente; aunque algunas obligaciones cambian con los años.
4. Sanciones y riesgos de no cumplir
Multas administrativas que pueden ser cuantiosas si operas sin licencia o en zonas donde nuevas VUT están prohibidas.
Posibles cierres forzosos o bloqueo en plataformas si no estás inscrito legalmente.
Problemas con la comunidad de propietarios: la Ley de Propiedad Horizontal puede imponer restricciones o sanciones si la comunidad no aprueba el uso turístico. (Es importante revisar estatutos)
5. Pasos recomendados para cumplir
Verificar que tu inmueble cumple urbanísticamente: uso del suelo, zonas permitidas, PGOU, ordenanzas municipales.
Obtener licencia de ocupación si no la tienes.
Inscribirte en el Registro de Turismo de Andalucía.
Adecuar el inmueble conforme a los requisitos físicos: ventilación, superficie, mobiliario, servicios legales.
Preparar la documentación fiscal, alta en IAE si corresponde, declarar rendimientos, cumplir obligaciones informativas.
Mantener certificados, seguros (si necesarios), seguros de responsabilidad civil, y mantener estándares de calidad y cumplimiento continuo.
Cumplir con los requisitos legales y fiscales de los apartamentos turísticos en Málaga no es solo una obligación, sino también una ventaja competitiva. Tener la licencia correcta, respetar la normativa urbanística local, adecuar tu vivienda, registrar tu actividad y declarar los impuestos te permite operar con seguridad, reducir riesgos y generar confianza en los huéspedes. Si necesitas ayuda con la gestión legal, normativa o fiscal, en Sunstay Rentals estamos aquí para acompañarte en cada paso.